地产业凛冬将至？市场五大信号告诉你答案|银河网站首页

步入十月，楼市“秋意”渐浓，十一黄金周房地产成交价展现出不及预期，品牌房企降价促销大大，业主维权事件时有发生，多地经常出现土地流拍，人们开始忧虑：地产“寒冬”知道不远处了么？记者专访了多位地产行业涉及人士，以期通过他们的言论，理解近期市场传送出有的信号。信号一：房企上调土地储备量某资深地产信托经理赵亮（化名）回应，近期探访调研的房企都十分慎重，对新拿地项目所持从容态度。一方面是由于目前土地价格较高，另一方面，各家房企完全一致指出，明年地产行业形势不如今年，以如此低的价格去拿地，风险较小。“之前保守拿地的房企，已开始战略膨胀。

近期拿地较多的均是国企背景或者早已稍激进的房企。”某大型信托公司地产信托经理周全（化名）告诉他记者。“无法说道‘寒冬’早已来临，但最少房地产的‘春天’早已过去。”赵亮说道，“最近探访的几家大房企，大家联合的感觉是今后一两年地产市场会过于好，一些企业早已为‘过冬’作好打算。

很多地产集团早已上调了明年的土地储备量等指标，有些甚至中止了原本的拿地计划。”“土地储备量的上调，指出今后两年地产市场的供应量将大幅度上升。

”赵亮透漏，“近几年，居民的购房市场需求已被提早欠下，加之楼市调控政策持续放宽，未来地产市场的市场需求也将有所上升。”华创证券研究也指出，今年1-8月，全国土地流拍数量高达890宗，并且下半年以来土地流拍明显增加。

土地供应方面，9月住宅类供地环比上升33%,同比上升43%.土地成交价方面，9月住宅类土地成交价环比上升17%、同比上升26%.信号二：融资规模骤减同策研究院数据统计资料表明，今年9月，40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，暴跌“白五月”最低值451.17亿元，环比2018年8月的602.73亿元大幅度增加26.48%,缔造2018年全年度历史新高。作为房企融资的最重要渠道，信托融资规模也经常出现了大幅度上升。

周全告诉他记者，“近期，房企土地融资项目骤减，体现了开发商新拿地、新开工项目的急剧下降。”根据益信托数据表明，2018年9月，房地产信托规模564.76亿 ,而8月，这一数字为684.17亿 ,9月子集信托投放房地产资金清净增加近120亿元，环比上升17.5%.而这一数据与几个月前的地产信托“一枝独秀”构成鲜明对比。信托业协会数据表明，2018年2季度，信托资金配备到房地产领域的规模为25072.49亿元，比一季度的23710.76亿元快速增长了1361.73亿元，其占到信托资产的比重由10.99%提高到12.32%.上半年，房地产在追加信托资金配备领域中的地位大大提高。

信号三：成交量持续下降克而瑞地产研究统计数据表明，今年9月，51个典型城市成交量为3476万平方米，环比上升了7%,其中二线城市成交价下降尤为明显。10月虽然仍未完结，但从国庆期间的周度数据来看，成交价情况也不容乐观，31城环比大降近7成跌至历史低位，同比也上升了27%.其中一线和三四线城市基本维持了和去年同期的成交价热度，二线城市因前期市场需求欠下和近期调控的大大加码，成交价持续力弱，各城市成交量跌多涨少，早已经常出现了阶段性的购买力“瓶颈”。前三季度中国房地产企业销售额TOP10数据来源：克而瑞信号四：融资门槛提升“将近段时间，公司地产信托业务风触更为严苛，主要在做到央企、国企之类的大品牌。

”华东某信托公司涉及人士告诉他记者。“今年以来，信托公司对地产业务十分慎重，一些保守的房地产企业极力不摸，哪怕这些房企的名列或经营业绩靠前，也不有可能摸。

”赵亮告诉他记者。“今年年中，信托公司提升了风触门槛，年初时，公司还在为房企百强获取融资，年中调整之后，基本上只做到房企前50强劲了。”从细分市场来说，某股份制银行地方支行负责人李想要（化名）告诉他记者，对于三四线城市的地产项目，原本有些大型银行还不会给全国性大开发商的项目获取贷款，但近期大型银行早已不做到三四线城市的项目了。主要原因在于银行担忧三四线城市棚改货币化停止后，项目风险增大。

此外，从统计数据可以显现出，目前，三四线城市的房价有些回升，有些城市不只是涨幅的回升，房价早已在暴跌了。信号五：房企现金流紧绷依旧“对于一些头部房企，个别银行最近提升了贷款额度”，李想要说道，“这只不过也从侧面体现出有，头部房企的现金流十分紧绷”。赵亮回应，房企的融资利率去年在年化8%—9%之间，上半年基本保持在10%以内，从七、八月份开始，房企前50强劲在信托的融资成本早已突破10%,名列靠后的企业融资成本甚至平均15%.随着金融机构风触门槛的提升，房企融资渠道大大放宽，很多银行为了提升资金用于效率，上半年就已将贷款额度提早派发。

此外，有证券机构测算数据表明，在延续地产债中，2018年届满支付规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的将近3倍。可以预计，下半年，房企的现金流将更加紧绷。

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